一
Q:
【資料圖】
我家在中關(guān)村有房有戶，不需要學(xué)區(qū)了，只想再買個(gè)能以居住為主的，因?yàn)橹嘘P(guān)村的是老破小，住不開。預(yù)算900-1000萬(wàn)，您建議買哪里？海淀還是朝陽(yáng)奧園一帶？
A：
1、是為了上學(xué)而買個(gè)周邊自住的是嗎？那如果能接受通勤，肯定是先看奧園一帶啊。這里除了朝外的對(duì)口小區(qū)，其他的都不算學(xué)區(qū)房，也就沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，隨便買，哪個(gè)在居住角度的性價(jià)比都至少不低。
2、不過(guò)常規(guī)建議還是海淀的學(xué)院路學(xué)區(qū)，離的近。因?yàn)檫@里天坑校的原因，所以學(xué)區(qū)不是太受追捧，房?jī)r(jià)中所包含的學(xué)區(qū)溢價(jià)比例也就偏低。在同等品質(zhì)的小區(qū)條件下，兩個(gè)學(xué)區(qū)的溢價(jià)率能相差一半吧。中關(guān)村的至少是25%的平均值，而學(xué)院路的最高也就15%，基本就是海淀學(xué)籍的價(jià)值。
再加上您的預(yù)算不低，而學(xué)區(qū)房的特點(diǎn)是總價(jià)越高的溢價(jià)率越低，所以有可能買到溢價(jià)比例更低的，那對(duì)應(yīng)的居住性價(jià)比就更高了。
3、另外多說(shuō)一句，之所以建議首選離得近的，是因?yàn)榻铀蛦?wèn)題在低年級(jí)無(wú)所謂，但到了高年級(jí)，尤其是初中高中臨近中高考的時(shí)候，孩子的學(xué)習(xí)壓力是非常大的。我反正作為過(guò)來(lái)人，當(dāng)時(shí)能讓孩子每天多睡15分鐘才是最大的追求。再加上北京的堵車，離的近了能騎電動(dòng)車，這種優(yōu)勢(shì)比距離遠(yuǎn)的強(qiáng)多了。
僅供參考。
二
Q:
不怕您笑話，我媽是前幾年才知道自己住了三十多年的上地東里是學(xué)區(qū)房的，之前她連什么是學(xué)區(qū)都不知道，即便是現(xiàn)在她也理解不了各種政策和排名什么的，包括學(xué)區(qū)溢價(jià)也理解不了。所以我現(xiàn)在就發(fā)愁在這點(diǎn)，明知道房子的溢價(jià)非常高，也知道孩子是一年年減少的，但老人不理解就是不讓賣房，很發(fā)愁。
A：
1、這我覺(jué)得無(wú)所謂吧，不理解就不理解了，反正房子是用來(lái)住的，老人自認(rèn)為住的舒服才更重要。其他的所謂溢價(jià)和保值什么的都是副產(chǎn)品，沒(méi)必要因?yàn)檫@個(gè)跟老人掰扯。
2、這么說(shuō)吧，我家的老破小也留著呢，也是同樣沒(méi)轍。我爸媽雖然能大概理解溢價(jià)什么的，但他們認(rèn)為跟自己沒(méi)關(guān)系，不琢磨這玩意兒不就完了，也就沒(méi)什么可煩惱和糾結(jié)的了。
再打個(gè)比方，以豪車為例吧，咱們買車或是為了駕乘體驗(yàn)，或是為了面子。而在很多父母眼中，這玩意兒跟拖拉機(jī)沒(méi)多大區(qū)別，都是勞動(dòng)工具，也就都能拉農(nóng)作物甚至是秫秸稈+廢品。
我同事家就這樣，每隔半個(gè)月就得開著奔馳拉他老娘去賣廢品。但這種事兒有必要跟老人掰扯嗎？有必要讓他們了解這成本vs收益的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)嗎？我認(rèn)為沒(méi)必要，能哄著開心過(guò)日子就得了，犯不上較勁。
3、總之您家這情況我?guī)筒簧厦Γ椅乙膊唤ㄗh為了這事兒發(fā)愁。甚至說(shuō)您“著相”了，自己鉆牛角尖兒了，跳出來(lái)再看也就沒(méi)什么可較勁的了。
僅供參考。
三
Q:
我和老公都是北漂，落戶似乎是不太可能的，但也想給孩子好點(diǎn)的學(xué)習(xí)環(huán)境。請(qǐng)問(wèn)西城的胡同平房能買嗎？中介說(shuō)只要辦了手續(xù)就能大概率進(jìn)好學(xué)校，因?yàn)槲覀兒⒆邮呛竽耆雽W(xué)，到時(shí)候孩子就少了。您幫我看看這幾套房好嗎？看看哪套能更保值，如果騰退的話能更好些。
A：
1、這我真幫不上忙。平房都是一房一議的，每套房的條件都差距很大，而且也不好估算其租金，導(dǎo)致租售比+溢價(jià)率都算不清，也就沒(méi)法兒比較。
2、不過(guò)多說(shuō)一句，中介所說(shuō)的“大概率能進(jìn)好學(xué)校”只是一種樂(lè)觀的估計(jì)，而政策是不能預(yù)測(cè)的。所以是否真的能如愿沒(méi)人能保證，只能說(shuō)非京籍在手續(xù)齊全的情況下，肯定能保證在西城入學(xué)，但未必能確保對(duì)口好學(xué)校。
3、還有一點(diǎn)，既然您看的都是小面積的，那就屬于總價(jià)最低的占坑兒房。這種學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)就是能用相對(duì)少的成本來(lái)獲得學(xué)位，但因?yàn)榫幼◇w驗(yàn)很弱，所以其價(jià)格中包含的溢價(jià)就更高，基本都在40%以上甚至更高，這部分溢價(jià)的保值風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)大。
即便是遇到騰退，人家也是按照區(qū)域內(nèi)的平均房?jī)r(jià)來(lái)評(píng)估的，到目前為止沒(méi)有一房一單價(jià)的政策。那您買的時(shí)候是高于均價(jià)的，騰退時(shí)卻要按照平均價(jià)來(lái)補(bǔ)償，是否合適只能是自己判斷了。
4、簡(jiǎn)單就是這情況吧，沒(méi)幫不上什么忙，只是列出可能性供參考。
僅供參考。
四
Q:
問(wèn)：戶口平谷，有回遷房，留一套自住的兩套能賣260萬(wàn)。家有二寶，大寶先是在海淀私立校讀書，后來(lái)壓力太大轉(zhuǎn)回的家這邊，二寶幼兒園中班，想在入學(xué)前買海淀的學(xué)區(qū)房，兩居就行，學(xué)區(qū)不用太好，但要求是能保證初中，租金高一些，出手的時(shí)候好賣。全款350之內(nèi)，或者是買個(gè)占坑房，我們租房住，工作在海淀中關(guān)村。
A：
1、這不太好辦，我反正是不敢說(shuō)什么。因?yàn)榇髮毤热灰呀?jīng)上學(xué)，那到了海淀就是轉(zhuǎn)學(xué)，除非您自己能跟學(xué)校談妥，否則就是派位了。另外如果小升初跨區(qū)，那就肯定是派位了，除了政保的話誰(shuí)也不敢保證學(xué)校。
2、再者您這350萬(wàn)買兩居，即便是老小區(qū)的小兩居也得60平左右，單價(jià)6萬(wàn)吧。這在五環(huán)外的清河西三旗一帶不難買到，但您既要保證初中，還要租金高和好賣，這就不好兼顧了。
因?yàn)閷W(xué)區(qū)房都有溢價(jià)，那租金就高不到哪兒去，肯定低于北京平均值。而且既然是老小區(qū)，那特點(diǎn)就是流動(dòng)性弱吧，出手的時(shí)候除非價(jià)格低，否則未必好賣。
3、占坑兒房這就看自己了，先選學(xué)區(qū)再看學(xué)校，但還是這話，大寶畢竟是轉(zhuǎn)學(xué)，誰(shuí)也不敢保證哪所學(xué)校。
僅供參考。
關(guān)鍵詞： 租金 房?jī)r(jià) 海淀 買房 學(xué)區(qū)房 北京市
