在全行業最大體量的基礎上，碧桂園服務（06098.HK）交出了一份穩中求進的成績單。
3月27日，公司披露2025年業績：實現收入483.5億元，同比增長9.9%，在行業調整周期中延續增長；利潤端有所承壓，凈利潤約6億元，核心凈利潤25.2億元。
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截至2025年末，公司在管項目達8268個，收費管理面積約11.6億平方米，覆蓋全國主要城市群及部分海外市場，基本盤保持穩定。
相比收入端的韌性，這一年的核心關鍵詞更接近“出清”。
過去一年，公司集中壓降高風險客戶、清理長賬齡應收款，并對部分資產計提減值，對資產負債表進行了一輪系統性修復。
市場人士指出，這是企業主動優化業務結構的戰略選擇，戰略性收縮有關業務，以短期利潤讓渡換取長期價值重構，彰顯了企業治理成熟度和戰略定力。
現金流成為觀察經營質量的重要窗口。2025年公司經營活動凈現金流凈流入25.1億元，與核心凈利潤基本匹配；截至年末，貨幣資金余額達179.3億元，資金安全邊際依然充足。
管理層判斷，隨著風險逐步出清，2026年公司收入有望突破500億元，利潤端亦將實現回升。
碧桂園服務管理團隊出席2025年度業績發布會
從做大規模到修復結構
2025年初，碧桂園服務將年度目標定為“穩中求進、短長結合”：既要穩住當期經營，又要為未來調整騰挪空間。
從執行結果看，這一策略基本兌現，收入端保持近10%的增長，核心業務實現中高單位數增長且毛利率小幅修復。
結構優化，是這一階段更深層的變化。
大物業板塊繼續發揮“壓艙石”作用。2025年，該板塊實現收入331.1億元，占比維持在約70%。其中，物業管理服務收入279.3億元，同比增長7.3%，占總收入近六成；社區增值服務收入44.2億元，同比增長5%，主要由本地生活業務中的酒類、零售、新能源等板塊帶動。
與此同時，公司持續壓降關聯交易規模。相關收入占比已由2018年的20%以上降至約1.1%，處于行業較低水平。這一變化意味著，碧桂園服務對單一開發體系的依賴顯著降低，業務獨立性與抗風險能力得到提升。
市場拓展成為重要增量來源。
2025年，新進場項目帶來的完整年度收入約20.3億元，同比增長超過80%。從區域結構看，一二線城市與三四五線城市占比大致各半，其中約60%的項目集中于重點布局城市，項目密度進一步提升。
在細分賽道，公司也開始主動補位。2025年新成立的IFM（綜合設施管理）業務集團，已切入頭部科技企業、大型產業園、央企及三甲醫院等多類場景，嘗試打開To B端的第二增長曲線。
整體來看，碧桂園服務正在從“規模優先”的擴張邏輯，轉向“結構優化+能力修復”的新階段，去風險、調結構，為后續增長重新打底。
用技術重構物業生產力
長期以來，物業行業依賴“人海戰術”，通過增加人手來覆蓋服務需求。但在成本上升、競爭加劇的背景下，這一模式的邊際效益正在快速下降。
碧桂園服務的選擇，是用技術重構生產方式。
管理層認為，未來5-10年，行業生產力將從“以人為主”轉向“PARA協生”模式，即由服務人員（People）、AI智能體（Agent）、機器人（Robot）與智能物聯（AIoT）協同運作。
這一轉型已有較長時間鋪墊。
過去四五年，公司每年在數字化、人工智能、物聯網領域的投入接近5億元，逐步搭建起覆蓋運營、調度與服務的數字化底座。
在具體應用層面，一套以項目利潤與客戶滿意度為核心指標的精益運營體系已覆蓋全國8000多個項目，實現對現場的實時監控與動態調度，既可指導現場“四保一服”人員投入及資源優化，也可實時監控服務作業的及時高效完成。
技術的價值，開始在一線顯現。
在管理端，“零號助理”覆蓋超過8000名員工，累計完成問答數超17萬條，成為日常決策與信息處理工具；在執行端，清潔機器人“零號居民”已落地1053臺，覆蓋200多個項目，帶動單項目作業工時提升超100%，人均作業面積提升超60%。
以佛山一處在管項目為例。
2025年初，該項目一度因保潔效果不佳、設施老化及電動車停放混亂等問題，業主滿意度偏低。
碧桂園服務進行了一輪組合優化：小幅增加人手、投入約20萬元改造設施并規范停車秩序，同時引入3臺清潔機器人，并納入數字化系統持續監控運營執行。
效果隨之顯現，地面清潔度明顯提升，保潔及電梯維修工單完成率接近100%。截至2025年末，該項目整體滿意度同比提升19個百分點。
更深層的變化在于人力結構的重塑。
隨著機器人與系統承擔更多標準化、重復性工作，一線人員逐漸回歸服務本身。目前，公司業主工單平均響應時間已壓縮至10分鐘以內，明顯優于行業普遍的小時級水平，關單滿意度提升至90%以上。
從財務表現看，這一體系的回報開始兌現。2025年，物業管理服務毛利率提升至20.6%，在行業承壓背景下實現逆勢改善。
從“恢復”走向“再增長”
隨著風險逐步出清、效率體系初步建立，碧桂園服務開始為下一階段設定更清晰的方向。
2026年，公司提出以“雙板塊協同”支撐未來發展，其中“大物業板塊”仍是核心，但其內在邏輯正在發生變化，從單純追求規模，轉向構建“物業管理+市場拓展+生活服務”的三重驅動結構。
在這一框架中，物業管理服務不再只是基礎業務，而是整個體系的“底盤”：提供穩定現金流與客戶入口；市場拓展負責規模擴張；生活服務則在既有業主基礎上挖掘增量價值，并反哺基礎服務能力。
一個關鍵變化是，對物業管理的評價標準，從規模轉向合理盈利。
通過精細化運營，公司嘗試在不同項目之間進行再平衡：對高利潤但滿意度偏低的項目增加投入，對滿意度高但盈利不足的項目通過降本提效進行修復，從而在整體層面實現可持續的盈利結構。
生產力升級仍是重要變量。碧桂園服務計劃在2026年將服務機器人規模提升至萬臺級，加速從人力驅動向人機協同轉型。
與此同時，生活服務被賦予更高期待。2025年相關業務已實現30%-40%的增長，未來碧桂園服務將重點布局家政、酒類零售等細分領域，并提出在3-5年內進入行業頭部的目標。
在戰略表達上，管理團隊將這一階段概括為“Winning Now, Winning Later”。
短期來看，目標是保持經營基本面的穩定增長，收入與利潤實現穩健提升；長期則聚焦風險出清與能力沉淀，包括項目運營能力、數字化體系、PARA生產力以及組織能力的持續強化。
這種確定性，也體現在資本市場策略上。
在分紅方面，2025財年公司擬按核心凈利潤的60%進行分配，對應分紅金額約15.1億元，同比增加超過5億元；同時，公司預計2026財年分紅仍不低于15億元。
回購方面，截至2026年2月，公司已完成累計超過5億元的股份回購，合計回購約8800萬股，并將根據市場情況繼續推進。
從更長周期看，碧桂園服務試圖構建的是“短期分紅有回報、長期成長有預期”的雙可期價值型股票。
當規模紅利逐漸消退，這家公司不再單純依賴擴張，而是轉向一條更復雜的路徑，在效率、質量與增長之間尋找新的平衡。
這條路徑不會輕松，但也更接近長期。
